以房養老是什麼？
最近經過銀行，想必許多人會看到「以房養老，安心貸」的布標廣告。
以房養老到底是什麼？跟信託有關係嗎？對我有什麼好處？今天就來告訴大家，這到底是什麼？
先講結論：對於養老需求而言，這是個非常好的工具。
在網絡上搜尋以房養老，有時會跳出一個很高深的名詞叫做「逆向抵押貸款」。
其實這個一點都不高深，其實就是用房屋或土地去貸款，不是把貸出來的錢拿去繳房貸，而是拿來花用而已。
那麼，為什麼要去做貸款呢？
其實，有許多人不論是繼承所得或是年輕時奮鬥賺錢，買下了不動產，但是生活必須開銷、保險費交一交，其實沒有多少現金在身上，又不想增加子女的負擔，將來若是要支付長期的醫療照護或是養老機構的費用，可能就有點吃緊了。
這時，有個好方法可以讓未來開銷獲得保障，也讓日常生活的開銷比較餘裕，甚至可以增加旅遊娛樂，提高自己的生活品質。這個方法就是透過用所持有的不動產來貸款，運用這個長期貸款來支應上述的開銷。
以房養老是一種貸款，這種類型的貸款會扣除利息後發給貸款人一筆定期金，供貸款人使用。
值得注意的是：#以房養老的貸款人必須年滿60歲以上才可以申請。
因為以房養老的貸款，必須支持貸款人到至少90歲，而貸款期間不超過30年，所以貸款人需要年滿60歲。
那麼超過90歲的需求呢？其實透過貸款續約的方法就可以解決了！
以上講的都是貸款，接下來，要如何讓這筆貸款能夠「長期穩定」地支付未來的養老費用，就要靠信託來幫忙了。
運用信託來管理「以房養老的資金」更加有利
委託人首先與銀行簽訂貸款協議後，再以自己為受益人，同步與銀行簽訂信託契約，將銀行發放的定期金交付信託。如此一來，銀行作為受託人就可以替你保管這筆資金，並且按信託契約的約定，對這筆錢進行穩當的投資，並且按期支付自己生活費用。對於將來的醫療、長照等等支出，也可以進行支付。
進行以房養老的貸款及信託規劃時，會透過銀行的專業人士精算出每月要支付的金額，並且留有相當餘裕，讓委託人安心養老，以防止信託過早耗盡本金的問題。
怎麼制定信託？
在信託如何制定的諮詢、信託契約條文內容的制定與規劃需要諮詢信託律師，後續信託執行過程中，須要信託監察人監督受託人切實履行職責等等，在方方面面都中扮演關鍵的角色。（詳見： 什麼是信託監察人？）
委託人百年之後，被抵押借款的不動產，後續怎麼處理？
首先，委託人百年之後，信託關係歸於消滅，只剩下借貸關係，不動產作為遺產由繼承人繼承。
繼承後有許多處理方式，例如：
- 繼承不動產後繳清借款，註銷抵押登記，與銀行間兩清。
- 視不動產價值情況，繼承人申請新貸款，償還舊貸款（借新還舊）。
- 繼承人出售不動產，清償銀行貸款後，保留剩餘的出賣款。
- 若繼承人不處理貸款事宜，則由銀行拍賣不動產來清償貸款，並將拍賣餘額（若有）交還繼承人。
總之，以房養老信託，最重要的關鍵就在於讓長輩能夠對自己好一點，把錢花在自己身上，花剩下的再留給子女。
活化自己擁有的財產，讓自己的退休人生充實、愉快，這就是以房養老最重要的目的。
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